Odbiór techniczny mieszkania. 7 istotnych zagadnień, o których musisz pamiętać

Odbiór mieszkania od dewelopera, to – zaraz po decyzji o jego zakupie – jeden z trudniejszych momentów procesu nabywania lokalu. Wiele osób zastanawia się, czy podczas odbioru technicznego zauważy wszystkie niedociągnięcia? Czy będzie wiedzieć, jak dopełnić formalności już po odbiorze mieszkania? Czy w ogóle je odbierać, skoro ma wady? Mamy nadzieję, że poniższy artykuł choć częściowo rozwieje te wątpliwości.  

Odbiór techniczny mieszkania ma miejsce przed ostatecznym oddaniem go do użytku właścicielom. Polega na weryfikacji jego stanu – na sprawdzeniu, czy odbierany lokal spełnia normy budowlane i czy jest zgodny z umową. W odbiorze mieszkania od dewelopera uczestniczą przyszli właściciele – czasem w asyście fachowca (zazwyczaj inżyniera), który wspiera ich w ocenie lokalu – oraz przedstawiciel dewelopera. Odbiór techniczny mieszkania nie jest opcją, którą może nam zaproponować deweloper, a obowiązkiem, który reguluje ustawa deweloperska z 2011 r. Powołując się na informacje ze strony pewnylokal.pl podkreślamy jednocześnie, że „obowiązek przeprowadzenia odbioru technicznego mieszkania dotyczy tylko osób, które kupiły mieszkanie od dewelopera jeszcze przed uzyskaniem przez tego drugiego tzw. pozwolenia na użytkowanie budynku (lub budynków). W tym drugim przypadku (umowa podpisywana z deweloperem po uzyskaniu przez niego pozwolenia na użytkowanie), klient nie podpisuje z deweloperem umowy deweloperskiej, a odbiór techniczny może być przeprowadzony tylko, jeśli nabywca <umówi się> na to z deweloperem”.

Jak się przygotować do odbioru technicznego?

• Przygotuj listę najczęstszych niedoróbek  

Na początek warto przygotować sobie listę najczęściej pojawiających się w oddawanych lokalach niedoróbek. Żeby ją stworzyć, dobrze jest zasięgnąć języka. Warto poszukać w Internecie opinii osób, które mieszkania już odbierały oraz fachowców, którzy dzielą się swoją wiedzą i doświadczeniem.

• Przygotuj narzędzia niezbędne do odbioru

Dobrze jest porozmawiać z rodziną czy znajomymi. Jeśli podejmiemy decyzję o samodzielnym odbiorze mieszkania od dewelopera, upewnijmy się, czy mamy wszystkie potrzebne do tego narzędzia i akcesoria.

Wśród nich powinny znaleźć się np. kątownik (pozwala sprawdzić kąty proste), oprawki z żarówkami, żeby sprawdzić elektrykę, zapalniczka lub zapałki (do weryfikacji sprawności wentylacji), latarka, która pozwoli na sprawdzenie gładkości ścian. Dobrze mieć też ze sobą piankę do golenia (do oceny działania instalacji gazowej). Warto też zadbać o łatę budowlaną, dalmierz laserowy i próbnik elektryczny z możliwością wykrywania kabli. Pamiętajmy też, żeby na odbiór techniczny mieszkania umawiać się w ciągu dnia – o ile to możliwe, słonecznego. Dzienne światło zdecydowanie ułatwi nam dostrzeżenie wielu mankamentów. Pochylmy się także nad normami, które obowiązują w rodzimym prawie budowlanym. To wiedza, która pozwoli nam uniknąć niepotrzebnych nieporozumień i rozmawiać z przedstawicielem dewelopera o konkretach.

• Przygotuj się mentalnie

Poza przygotowaniem od strony technicznej do odbioru mieszkania od dewelopera warto też przygotować się mentalnie. Przede wszystkim nie bójmy się zgłaszać usterek! Decyzja o zakupie mieszkania jest często decyzją na całe życie. To w nim będziemy spędzać czas z naszymi najbliższymi – to nie jest okoliczność, w której zalecane są kompromisy. Bądźmy drobiazgowi i wymagający – nawet najmniejsze zadrapania czy ukruszenia deweloper powinien zlikwidować. I nie panikujmy. Jeśli nie zauważymy w momencie odbioru technicznego od dewelopera jakichś usterek dotyczących konstrukcji budynku – o ile zarysowanie szyby okiennej musimy zgłosić przed podpisaniem protokołu odbioru mieszkania – o tyle w wypadku usterek dotyczących konstrukcji mamy na to trzy lata.

• Co koniecznie należy sprawdzić

W tym miejscu kolejny raz podeprzemy się wiedzą fachowców z pewnylokal.pl. Na swojej stronie internetowej szczegółowo opisali, na co należy zwrócić uwagę podczas odbioru mieszkania od dewelopera. Są to: tynki i ściany, piony, poziomy i płaszczyzny, kąty, stolarka okienna i drzwiowa, podłogi i wylewki, balkon i przynależności, instalacje: elektryczna, cieplna i inne. Warto też przeprowadzić badanie przy pomocy kamery termowizyjnej. Dzięki niej można sprawdzić „m.in. występowanie mostków termicznych oraz miejsca narażone na rozwój pleśni i innych grzybów (ogniska korozji biologicznej),  szczelność okien, zacieki i zawilgocenia.

• Procedura zgłaszania poprawek

Podczas odbioru technicznego mieszkania sporządzany jest protokół odbioru. To do niego zgłaszamy wady lokalu. Jak informuje na stronie muratorplus.pl Rafał Dybicz, specjalista w zakresie zarządzania projektami budowlanymi, „podstawowymi regulacjami dotyczącymi odbioru robót budowlanych, a tym samym odbioru mieszkania czy domu z rynku pierwotnego, są przepisy techniczno-budowlane do kanonu których, zgodnie z art. 7 ustawy Prawo budowlane z 7 lipca 1994 (Dz.U. nr 89/1994, poz. 414 z późniejszymi zmianami) zalicza się: warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, warunki techniczne użytkowania obiektów budowlanych.

Istotnym dokumentem, na który można powoływać się podczas odbiorów (niestety, nie jest on zaliczany do przepisów techniczno-budowlanych) są warunki techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych. Wartym podkreślenia jest fakt, że chociaż warunki techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych nie są zaliczane do przepisów techniczno-budowlanych to sądy przy rozpatrywaniu spraw powiązanych z jakością wykonawstwa uznają je za tzw. sztukę budowlaną. Ostatnim bardzo ważnym dokumentem, który koniecznie trzeba mieć podczas odbioru mieszkania, jest tzw. standard lokalu mieszkalnego lub domu, który obowiązkowo musi być załącznikiem do umowy deweloperskiej.” – pisze autor.

Po stwierdzeniu wad w lokalu, deweloper ma 14 dni na przekazanie klientowi decyzji o ich uznaniu bądź nie. Na usunięcie uznanych przez siebie wad ma 30 dni.

• Różnice między odbiorem mieszkania a odbiorem kluczy

Odbiór techniczny mieszkania nie jest tożsamy z odbiorem kluczy. Ten drugi następuje zazwyczaj w momencie, kiedy wszystkie wykryte i uznane przez dewelopera podczas odbioru technicznego usterki zostaną naprawione.

Jak podkreślają fachowcy z pewnylokal.pl, „przekazanie kluczy to moment, kiedy przechodzi na nas “posiadanie” nieruchomości (przekazanie kluczy nie czyni nas właścicielami mieszkania; posiadanie nie jest tożsame z własnością). Przekazanie kluczy jest więc tym samym, co “wydanie mieszkania”. W momencie przekazania lokalu, przechodzą na nas wszystkie “ciężary i koszty” związane z mieszkaniem (np. opłaty za media, obowiązek czynszu). Od momentu przekazania mieszkania: deweloper nie ma prawa wejść do mieszkania; spisuje się stan liczników (nabywca zaczyna ponosić opłaty za media); nabywca ponosi ryzyko uszkodzenia lokalu.”

• Formalności po odbiorze mieszkania

Jak podkreślają eksperci z rynekpierwotny.pl „należy pamiętać, aby protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania miał przede wszystkim odpowiednią datę. Wszystkie dokumenty powinny być zgodne z prawem. Przykładem nieodpowiedniego zapisu jest np. klauzula, że po odbiorze zrzekamy się prawa do reklamacji późniejszych usterek. Zgodnie z artykułem 568 § 1. Kodeksu Cywilnego (Dz.U.2016.0.380 t.j. – Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.) deweloper zapewnia trzyletni okres rękojmi za wady fizyczne budynku. Pamiętajmy również, aby w protokole wymienić wszystkie zauważone usterki oraz określić termin ich usunięcia. Warto wiedzieć, że mamy pełne prawo do niepodpisania protokołu, jeśli wady są na tyle istotne, że nie pozwalają na użytkowanie lokalu. Może zostać podpisany dopiero po ich usunięciu. Odbiór techniczny nieruchomości to element zakupu, do którego klient ma pełne prawo.”

Nie łudźmy się, mieszkania bez wad się nie zdarzają. Z tą świadomością łatwiej nam będzie oceniać jakość wykończenia naszego przyszłego M. Z większą śmiałością i w trosce o własny komfort będziemy też wskazywali deweloperowi wszelkie niedoskonałości. Najistotniejsze, żeby formalności po odbiorze mieszkania przebiegały jak najsprawniej, tak żebyśmy mogli jak najszybciej odebrać klucze do wymarzonego mieszkania.