Obowiązki dewelopera względem kupującego

Od 1 lipca 2022 r. obowiązuje nowa ustawa deweloperska. To, co w niej najistotniejsze, to powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Dzięki niemu kupujący mieszkanie od dewelopera mogą czuć się bezpieczni – nie stracą pieniędzy w razie jego upadłości. W ustawie pojawiają się także nowe rozwiązania określające obowiązki dewelopera względem kupującego.

Kogo dotyczy ustawa?

W ustawie pojawiła się nowa definicja nabywcy. Są to w jej świetle osoby fizyczne, które zawarły z deweloperem umowę dotyczącą lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Celem tego zakupu nie może być działalność gospodarcza lub zawodowa nabywcy. W artykule skupimy się zatem na obowiązkach deweloperów względem osób objętych ustawową definicją.

Co musi deweloper w świetle nowej ustawy?

Nowa ustawa wprowadziła m.in. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, uregulowała kwestie umowy rezerwacyjnej, usankcjonowała nadzór nad wydatkowaniem środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego, określiła zasady usuwania wad na koszt dewelopera i kwestie możliwości odstąpienia od umowy, jeśli przy odbiorze mieszkania wystąpią istotne wady. Poniżej znajdziecie Państwo krótki opis najistotniejszych obowiązków dewelopera w świetle aktualnej Ustawy Deweloperskiej.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

To nieznana dotąd forma ochrony praw kupującego. Gwarantuje pełną ochronę wpłat dokonanych przez nabywców. To Fundusz będzie zwracać nabywcy środki w przypadku:

upadłości dewelopera
upadłość banku prowadzącego rachunek powierniczy
odstąpienia nabywcy od umowy deweloperskiej w oparciu o art. 43 nowej ustawy

Skąd Fundusz czerpie środki? Pochodzą od deweloperów. Zobowiązani są oni odprowadzać składki maksymalnie 1% wpłat dokonanych przez nabywców przy stosowaniu mieszkaniowych otwartych rachunków powierniczych oraz 0,1% w przypadku zamkniętych. Konkretną wysokość ustala Minister Rozwoju i Technologii w rozporządzeniu.

Umowa rezerwacyjna

Do lipca 2022 r. umowy rezerwacyjne, choć powszechnie stosowane, nie były uregulowane prawnie. Dziś ustawowo w ramach umowy rezerwacyjnej deweloper jest zobowiązany do określonego w czasie wyłączenia z oferty sprzedaży mieszkania lub domu wybranego przez potencjalnego kupca. Umowa jest zawierana w formie pisemnej. Jej obligatoryjne elementy określa art. 29 ustawy. Brak choćby jednego z nich skutkuje nieważnością umowy.

Rachunek powierniczy

Ustawa nakłada obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego osobno dla każdego etapu inwestycji. Musi być on prowadzony do dnia przeniesienia praw z ostatniej umowy deweloperskiej. Wysokość wpłat dokonywanych przez kupującego jest w obliczu nowej ustawy uzależniona od rzeczywistego stopnia realizacji poszczególnych etapów inwestycji. Nie ma możliwości pobieranie wpłat przed zakończeniem konkretnego etapu. Deweloper jest zobowiązany zawiadamiać kupującego o tym, że dany etap został zakończony. Warto też zwrócić uwagę na zapis, który mówi, że wypłata ostatniej transzy może nastąpić dopiero wówczas, kiedy bank otrzyma wypis aktu notarialnego – umowy przenoszącej własność przedmiotu umowy deweloperskiej na nabywcę, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które nabywca wyraził zgodę w umowie deweloperskiej.

Zgoda banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego

Jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży deweloper ma obowiązek posiać zgodę banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie mieszkania bądź domu po uregulowaniu przez kupującego całej należnej kwoty. Zgoda stanowi załącznik do umowy deweloperskiej. Jej brak daje nabywcy prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w ciągu 60 dni, a dodatkowo deweloper musi w takiej sytuacji liczyć się z odpowiedzialnością karną.

Inne zobowiązania

Tyle, jeśli chodzi o zmiany, jakie w obowiązkach dewelopera wobec nabywcy wprowadziła nowa Ustawa Deweloperska. To, co nie uległo zmianie, to fakt, iż deweloper:

przed zawarciem umowy deweloperskiej musi przygotować prospekt informacyjny dotyczący inwestycji
ma obowiązek przekazać nabywcy szczegółowe informacje o swojej sytuacji finansowej
ma obowiązek przekazać nabywcy szczegółowe informacje o przedsięwzięciu deweloperskim
przygotować i przedstawić nabywcy umowę deweloperską zgodnie z obowiązkami wynikającymi z Ustawy Deweloperskiej

Po więcej informacji zapraszamy Państwa do naszych biur sprzedaży. Chętnie podzielą się z Państwem swoją wiedzą i doświadczeniem.